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周天勇:延长土地使用年限到1000年 根上解决房子问题

2020-01-16 21:14:59 | 来源: 饮品

2009年房价涨了25%,全国房价收入比为8. 。2010年是国家宏观调控年,房价仍上涨15%,全国房价收入比为8.7,上涨了0.4。带着“房价为何越来越高”的疑问,本报专访了中央党校校委研究室副主任周天勇,请其剖析房价上涨的深层原因。

中国房地产报:国家从200 年开始调控房地产,但房价却越调越高,能否解析一下背后原因?

周天勇:一是土地供应不足。2004年到2009年5年间,为住宅供应的土地面积很少,其中一个非常重要的原因是为了保18亿亩耕地,对住宅用地控制很严,另一个原因是囤地,有很多开发商和地方都在囤地。

二是房屋需求。这其中有正常需求、城市化需求、投资和投机需求,还有对中心城市的特殊需求。

三是行政垄断、土地招拍挂、70年出让等原因形成的地方土地财政。卖地就只一家卖,成千上万个房地产商买,而且不是市场化手段,土地定价权在垄断者一方。招拍挂是谁出价最高卖给谁,价高者得。70年的使用年限,租金一次性收上来,这不是卖地,而是卖使用权。卖地出让金2007年是12000亿元,2008年9600亿元,2009年接近16000亿元,2010年,国家宏观调控,最后竟然还卖出29000亿元,同比几乎翻了一番。土地出让金的钱不摊在房价里,摊给谁?

中国房地产报:那你认为目前调控的难点在哪里?

周天勇:一是有限的土地在吃饭与居住之间的矛盾。我国的土地基本国情是144亿亩,到2040年,人口增加需要增加1/ 的粮食,还需要7亿多亩耕地,再加上2亿多亩建设用地,未来我们缺10亿亩地。所以,从中国国情讲,要坚决反对住两套房或者三套房,坚决反对到农村去买一个院子,我们没有享受这种居住方式的资格。同时还要限制农民盖房子,农村 0年盖房子用了2亿亩地,但是在农村中长期居住的人口减少了六千多万人,而城镇 0年仅增加了5000万亩地,但常住人口增加了4个亿。从土地利用来看,我认为,建城市比建农村划算。所以,城里的地需要多少,应当供应多少。

二是中央和群众压低房地产价格与地方财政收入的两难。中央靠税,地方特别是市县靠卖地、收费和融资平台。我现在是学者,我觉得地方应该少收一点,但是如果让我明天到哪个市里当市委书记,我就不是这种说法了,我肯定要把这个地价搞得很高再卖出去。因为,卖出去地方财政才有钱。严格规定地方供地的80%不能卖,要用来建保障房,20%的地卖出去,收取的出让金,除了以前的固定用途,又建不了那么多保障房,保证不了地方财政的运转。如果真要严格按照国家有关部门的部署,我认为,地方财政将陷入严重困难的境地。

三是经济增长速度与扩大就业的两难。对房地产领域的严厉调控,限制了房屋销售,经济增长的速度也可能有所下降。这样的局面,一方面对抑制物价和房价的上涨有着积极作用,另一方面,却也会对房地产业和建筑业产生较大影响,在此领域中,包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP减少,就业容量也就有可能萎缩。

四是宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。现在是推高房价的体制机制,为什么这么说?现代手段卖地,从农民手里购过来,再高价倒出,最后想在强大的动力机制上控制房价很难。打一个比喻,就像人的手,底下是一个千斤顶,手非要压下去,弄不好就会给你转穿。

中国房地产报:解决房子问题,你觉得中央如果下定决心,从根上要如何进行改革?

周天勇:第一,延长土地使用年限。土地私有化不可能,但是,我买一个住宅,地不是我的,房子也不是我的,过了70年还归国有。这就产生矛盾,怎么办?就要延长使用年限,比如说耕地1000年,住宅500年,企业用地 00年,沙漠、盐碱地1000年。土地性质还是国有,就是1000年以内归你所有。

第二,确立近似产权,土地房屋可以交易,抵押、入股、出租、继承都行。1万年归你就相当于给你,这个时候就可以征财产税了。

第三,各种土地平等进入市场,不要一家卖地,一家卖地就没有竞争者,所有的地都进入市场,就形成竞争性的土地供应市场,地价就能降下来。

第四,废除土地招拍挂。我认为农民的土地、宅地、林地、耕地都应该允许交易、继承、抵押、入股、出租。台湾地区的宅地、耕地、林地就是这样交易的:如果这个地增值100%,“”40%,自留60%;如果增值200%,各拿50%;如果增值 00%,“”60%,自留40%。涨价的部分按比例累计归公。

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